2026 受养人在港购房：印花税与按揭身份认定指南

引子

自二○二四年二月二十八日《2024年印花税（修订）条例》生效起，住宅物业买家印花税及新住宅印花税正式撤销，所有住宅物业交易一律按从价印花税第二标准税率征收。对持受养人签证来港的非永久性居民而言，购置住宅物业的税务成本从以往高达30%的惩罚性税率骤降至与香港永久性居民完全一致。然而，印花税拉平并不代表置业门槛彻底消除——在银行按揭审批环节，受养人身份仍会触发收入认证、贷款年期与按揭成数的多重限制。本文将按入境政策、印花税法规更新、银行按揭实务及按揭保险计划资格四层结构，为受养人持有人拆解现行购房框架的关键条款与操作盲点。

受养人身份的法律界定与置业资格

受养人在港的居留身份，直接决定其过去在印花税旧制下的税率级别，亦影响现时银行对其还款前景的评估。根据入境事务处《受养人来港入境安排》（见ID(E) 936 号表格指引），合资格受养人指保证人（通常为获批就业、优才、高才通或新资本投资者入境计划的主申请人）的配偶及十八岁以下未婚受养子女。受养人获发签证进入香港后，会登记领取香港身份证，但该身份证属”香港非永久性居民身份证”，并非《人事登记条例》所指的”香港永久性居民身份证”。此一区分在旧有印花税制度下至关重要：非永久性居民购置住宅须缴纳买家印花税以及更高的新住宅印花税；而在按揭实务中，非永久性居民的收入稳定性与留港年期的可预测性，均会进入银行的信贷风险计量模型。

受养人本身无独立的”准入就业”条件限制。入境处明确规定，受养人可在港就业或就读而不受额外限制（参见常见问题第 24 条）。这意味着，受养人若在港有稳定工作及收入，可独立作为物业买卖合同一方及按揭借款人。实务上，不少通过高才通或优才计划获批的主申请人，会安排配偶作为受养人随行，配偶抵港后陆续开展事业，并计划以个人名义购置住宅，便衍生出印花税及按揭贷款的双重身份认定问题。

印花税从严厉到归一：受养人的税务成本变迁

撤辣前的三层印花税架构

二○二四年二月二十八日前，香港住宅物业转让须取决于买方身份及物业数量缴纳多重印花税。非香港永久性居民购买任何住宅物业，均须缴付买家印花税，税率为物业成交价或市值（以较高者为准）的15%（《印花税条例》第29AA条）。同时，任何购买第二个住宅物业的买家，不论是否永久居民，须再缴新住宅印花税，税率统一为15%（第29AB条）。因此，一名持受养人签证的非永久性居民购买其在港的首个住宅物业时，所须缴付的印花税总额为从价印花税（第一标准或第二标准税率）另加15%买家印花税；若在该时间点已被视作拥有其他住宅物业，则新住宅印花税同样适用，总税率轻易突破30%。以一个成交价港币800万元的住宅单位为例，非永久居民买方在旧制下仅买家印花税及新住宅印花税已须支付240万元，尚未计及从价印花税部分。这对尚未取得永久居民身份的受养人构成极大的现金流负担。

二○二四年财政预算案的彻底撤辣

财政司司长在二○二四至二五年度《财政预算案》宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，买家印花税、新住宅印花税及额外印花税全面取消（参阅税务局新闻公报二○二四年二月二十八日）。修订后，任何住宅物业买卖协议只要在二○二四年二月二十八日上午十一时以后签订，一律只须按从价印花税第二标准税率计算应缴税款。

第二标准税率为累进制，针对住宅物业成交价的分层税阶如下（根据税务局《从价印花税第二标准税率》表，IRD 文件）：

• 不超过港币 3,000,000 元：定额港币 100 元
• 3,000,001 元至 3,528,240 元：港币 100 元 + 超出 3,000,000 元部分的 10%
• 3,528,241 元至 4,500,000 元：成交价的 1.5%
• 4,500,001 元至 4,935,480 元：港币 67,500 元 + 超出 4,500,000 元部分的 10%
• 4,935,481 元至 6,000,000 元：成交价的 2.25%
• 6,000,001 元至 6,642,860 元：港币 135,000 元 + 超出 6,000,000 元部分的 10%
• 6,642,861 元至 9,000,000 元：成交价的 3%
• 9,000,001 元至 10,000,000 元：港币 270,000 元 + 超出 9,000,000 元部分的 10%
• 超过 10,000,000 元：成交价的 4.25%

按此税率表，同一笔港币 800 万元的物业交易，现时从价印花税为港币 240,000 元（800 万 × 3%），较旧制非永久居民须付至少 240 万元买家及新住宅印花税节省九成。换言之，受养人现时在印花税层面已与任何香港永久性居民无异；不论该受养人在港是否已持有其他住宅物业，亦无需再面对身份惩罚税率。

值得留意的是，若受养人与配偶联名购入物业，而配偶已是香港永久性居民，过去配偶永久居民可申请豁免部分印花税，但现时撤辣后已无须再考虑豁免机制。税务局的”先免后征”机制亦随撤辣不再适用。

银行按揭贷款的身份认定与实务限制

印花税壁垒移除后，受养人购房的真正瓶颈落于银行按揭审批。香港金融管理局的《监管政策手册——物业按揭贷款》（参阅金管局指引 CA-G-1）对物业按揭贷款设有审慎监管要求，包括按揭成数上限、还款与收入比率上限及压力测试。金管局的指引未按借款人是否永久性居民作出成数划分，但银行在评估非永久性居民借款人的信贷质量时，普遍会将签证有效期、收入来源地及稳定性纳入内部信贷模型，形成额外限制。

签证剩余年期与贷款年期挂钩

受养人持有的签证有效期与主申请人的签证挂钩，逗留期限一般会与保证人的逗留期限挂钩，直至在港通常居住连续满七年，方可申请核实永久性居民身份。银行审批按揭时，普遍要求借款人的签证剩余有效期能覆盖至少一年至按揭全期的合理部分。若受养人签证仅余一年，银行可能拒绝提供三十年按揭，或仅批出一个与签证有效期匹配的短期还款期，导致每月还款额急升，进而无法通过还款与收入比率压力测试。部分银行或接纳借款人以”合理预期可续签”为由，但在审慎原则下通常仍会扣减按揭年期至签证到期后一段短时期。因此，计划购置物业的受养人应在签证续期后、剩余有效期较长时启动按揭申请，避免在签证到期前不足十二个月入市。

收入来源与还款能力的认定

受养人在港就业所获的薪金收入，银行会按一般雇员收入标准处理，要求提供雇佣合同、最近三个月银行对账单及税单。若受养人未在港工作，而是依靠主申请人配偶的收入申请按揭，则物业须以配偶名义购入或作为联名借款人，银行将评估配偶的收入稳定性。配偶如属获准在港工作的受养人或拥有就业签证，银行同样会按上述签证年期规则处理。

来自香港境外的收入，例如受养人在原居地持有的出租物业收益或海外公司分红，金管局指引容许银行将之纳入还款能力计算，但一般会以较保守的折算比率处理。在压力测试下，境外收入通常被折让20%至30%不等，且银行或要求相关文件经会计师核实及翻译。这对暂时未在港就业但有意置业的受养人家庭构成较大障碍，亦意味着纯粹依靠海外被动收入的受养人可能无法单独办理高成数按揭。

按揭成数与按揭保险计划的关键门槛

银行在计算首套自住住房的最高按揭成数时，可为价值港币 3,500 万元以下的住宅提供高达六成按揭。然而，若要办理六成以上至九成的高成数按揭，必须通过香港按揭证券有限公司的按揭保险计划。按揭保险计划的合资格借款人规定极为清晰：“借款人必须为香港永久性居民”（参阅HKMC 按揭保险计划的主要资格准则）。此一硬性条款意味着，在未取得香港永久性居民身份之前，受养人完全无法申请按揭保险计划，因而无法获得六成以上的按揭贷款。 即使物业属自住用途，且借款人具备足够还款能力，只要身份证件上仍印有”香港非永久性居民”，按保的大门便不会打开。

受影响的实例：一名持受养人签证的高才通配偶，在港收入稳定，计划以港币 800 万元购入住宅自住。若为永久居民，可通过按保借取高达 90% 按揭（720 万元），首付只需 80 万元。但因身份为非永久居民，只能办理银行一般按揭六成（480 万元），首付须达 320 万元。在印花税已无差异的当下，按揭成数的落差成为受养人置业的核心掣肘。

部分银行或会为非永久居民提供内部第二按揭或过渡贷款安排，但利率显著较高，且须金管局批准，属市场少数。受养人若资金充裕而能承受较高首付，则六成按揭已可应付；否则，最实际的策略仍是耐心等待七年居港年期届满，取得永久性居民身份后再入市，届时所有按保优惠及更高成数按揭均可适用。

实务陷阱与应对策略

综合上述政策框架与银行实务，受养人在港购房须特别注意三个隐藏陷阱：

1. 签证年期触发按揭年期缩短
   在签证到期前不足十二个月提出按揭申请，银行或大幅削减贷款年期，令每月还款超出压力测试上限。受养人应在签证续期后迅速申请按揭预批，锁定较长期限的贷款条件。

2. 境外收入折让令还款能力被低估
   若受养人以海外收入作主要还款来源，建议将部分资产调回香港建立流动性证明，或寻求可接受较高境外收入比例的银行（部分国际银行对高净值客户境外收入的折让较小）。同时保留足够的本地银行账户往来记录，增加信贷评分。

3. 按保墙壁：非永久居民无法突破
   在成为永久居民前，高成数按揭与按揭保险完全绝缘。受养人若计划短期内置业，必须准备现金应付至少 40% 的首付，或考虑联同已具永久居民身份的配偶以联名形式购入，由配偶作为主要借款人申请按保，但此举会牵连配偶的首次置业身份及未来再购置物业时的税务影响（但撤辣后再购第二住宅亦只需按第二标准税率缴付从价印花税）。

结语

受养人在二○二四年撤辣后的香港住宅市场中，首次享受到与永久居民完全平等的印花税待遇，置业的税务门槛几乎完全消失。然而，银行按揭的身份审查逻辑并未因印花税修订而放宽：签证年期、收入来源及按保的永久居民资格要求，仍构成实际可达到的按揭成数与贷款规模的刚性约束。受养人持有人的置业策略应从”税”转向”贷”，在律师事务所签订临时买卖合同前，更关键的是取得银行的按揭预先批核，并准确计算在无按保护航下的真实首付资金需求。任何置业决定最终仍须配合七年后取得永久居民身份的长远规划，方能将居住与资产配置的双重目标平稳落地。

本文仅作信息参考，不构成法律意见或按揭建议。读者应就个人情况咨询持牌银行或专业法律人士。