引子
自二○二四年二月二十八日《2024年印花稅（修訂）條例》生效起，住宅物業買家印花稅及新住宅印花稅正式撤銷，所有住宅物業交易一律按從價印花稅第二標準稅率徵收。對持受養人簽證來港的非永久性居民而言，購置住宅物業的稅務成本從以往高達30%的懲罰性稅率驟降至與香港永久性居民完全一致。然而，印花稅拉平並不代表置業門檻徹底消除——在銀行按揭審批環節，受養人身份仍會觸發收入認證、貸款年期與按揭成數的多重限制。本文將按入境政策、印花稅法例更新、銀行按揭實務及按揭保險計劃資格四層結構，為受養人持有人拆解現行買樓框架的關鍵條款與操作盲點。
受養人身份的法律界定與置業資格
受養人在港的居留身份，直接決定其過去在印花稅舊制下的稅率級別，亦影響現時銀行對其還款前景的評估。根據入境事務處《受養人來港入境安排》（見ID(E) 936 號表格指引），合資格受養人指保證人（通常為獲批就業、投資、優才、高才或資本投資者入境計劃的主申請人）的配偶及十八歲以下未婚受養子女。受養人獲發簽證進入香港後，會登記領取香港身份證，但該身份證屬「香港非永久性居民身份證」，並非《人事登記條例》所指的「香港永久性居民身份證」。此一區分在舊有印花稅制度下至關重要：非永久性居民購置住宅須繳納買家印花稅以及更高的新住宅印花稅；而在按揭實務中，非永久性居民的收入穩定性與留港年期的可預測性，均會進入銀行的信貸風險計量模型。
受養人本身無獨立的「准入就業」條件限制。入境處明確規定，受養人可在港就業或就讀而不受額外限制（參見常見問題第 24 條）。這意味着，受養人若在港有穩定工作及入息，可獨立作為物業買賣合約一方及按揭借款人。實務上，不少通過高才通或優才計劃獲批的主申請人，會安排配偶作為受養人隨行，配偶抵港後陸續開展事業，並計劃以個人名義購置住宅，便衍生出印花稅及按揭貸款的雙重身份認定問題。
印花稅從嚴厲到歸一：受養人的稅務成本變遷
撤辣前的三層印花稅架構
二○二四年二月二十八日前，香港住宅物業轉易須視乎買方身份及物業數量繳納多重印花稅。非香港永久性居民購買任何住宅物業，概須繳付買家印花稅，稅率為物業代價或市值（以較高者為準）的15%（《印花稅條例》第29AA條）。同時間，任何購買第二個住宅物業的買家，不論是否永久居民，須再繳新住宅印花稅，稅率劃一為15%（第29AB條）。因此，一名持受養人簽證的非永久性居民購買其在港的首個住宅物業時，所須繳付的印花稅總額為從價印花稅（第一標準或第二標準稅率）另加15%買家印花稅；若在該時間點已被視作擁有其他住宅物業，則新住宅印花稅同樣適用，總稅率輕易突破30%。以一個代價港幣800萬元的住宅單位為例，非永久居民買方在舊制下單計買家印花稅及新住宅印花稅已須支付240萬元，尚未計及從價印花稅部分。這對尚未取得永久居民身份的受養人構成極大的現金流負擔。
二○二四年財政預算案的徹底撤辣
財政司司長在二○二四至二五年度《財政預算案》宣布，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，買家印花稅、新住宅印花稅及額外印花稅全面取消（參閱稅務局新聞公報二○二四年二月二十八日）。修訂後，任何住宅物業買賣協議只要在二○二四年二月二十八日上午十一時以後簽立，一律只須按從價印花稅第二標準稅率計算應繳稅款。
第二標準稅率為累進制，針對住宅物業代價的分層稅階如下（根據稅務局《從價印花稅第二標準稅率》表，IRD 文件）：
- 不超過港幣 3,000,000 元：定額港幣 100 元
- 3,000,001 元至 3,528,240 元：港幣 100 元 + 超出 3,000,000 元部分的 10%
- 3,528,241 元至 4,500,000 元：代價的 1.5%
- 4,500,001 元至 4,935,480 元：港幣 67,500 元 + 超出 4,500,000 元部分的 10%
- 4,935,481 元至 6,000,000 元：代價的 2.25%
- 6,000,001 元至 6,642,860 元：港幣 135,000 元 + 超出 6,000,000 元部分的 10%
- 6,642,861 元至 9,000,000 元：代價的 3%
- 9,000,001 元至 10,000,000 元：港幣 270,000 元 + 超出 9,000,000 元部分的 10%
- 超過 10,000,000 元：代價的 4.25%
按此稅率表，同一筆港幣 800 萬元的物業交易，現時從價印花稅為港幣 240,000 元（800 萬 × 3%），較舊制非永久居民須付至少 240 萬元買家及新住宅印花稅節省九成。換言之，受養人現時在印花稅層面已與任何香港永久性居民無異；不論該受養人在港是否已持有其他住宅物業，亦無需再面對身份懲罰稅率。
值得留意的是，若受養人與配偶聯名購入物業，而配偶已是香港永久性居民，過去配偶永久居民可申請豁免部分印花稅，但現時撤辣後已毋須再考慮豁免機制。税務局的「先免後徵」機制亦隨撤辣不再適用。
銀行按揭貸款的身份認定與實務限制
印花稅壁壘移除後，受養人買樓的真正瓶頸落於銀行按揭審批。香港金融管理局的《監管政策手冊——物業按揭貸款》（參閱金管局指引 CA-G-1）對物業按揭貸款設有審慎監管要求，包括按揭成數上限、供款與入息比率上限及壓力測試。金管局的指引未按借款人是否永久性居民作出成數劃分，但銀行在評估非永久性居民借款人的信貸質素時，普遍會將簽證有效期、入息來源地及穩定性納入內部信貸模型，形成額外限制。
簽證剩餘年期與貸款年期掛鈎
受養人持有的簽證有效期與主申請人的簽證掛鈎，一般首次獲批為期兩年，其後以「2-3-3」或「2-6」模式續期，直至在港通常居住連續滿七年可申請核實永久性居民身份。銀行審批按揭時，普遍要求借款人的簽證剩餘有效期能覆蓋至少一年至按揭全期的合理部分。若受養人簽證僅餘一年，銀行可能拒絕敍造三十年按揭，或僅批出一個與簽證有效期匹配的短期還款期，導致每月供款額急升，進而無法通過供款與入息比率壓力測試。部分銀行或接納借款人以「合理預期可續簽」為由，但在審慎原則下通常仍會扣減按揭年期至簽證到期後一段短時期。因此，計劃購置物業的受養人應在簽證續期後、剩餘有效期較長時啟動按揭申請，避免在簽證到期前不足十二個月入市。
入息來源與還款能力的認定
受養人在港就業所獲的薪金入息，銀行會按一般僱員入息標準處理，要求提供僱傭合約、最近三個月銀行月結單及稅單。若受養人未在港工作，而是依靠主申請人配偶的入息申請按揭，則物業須以配偶名義購入或作為聯名借款人，銀行將評估配偶的入息穩定性。配偶如屬獲准在港工作的受養人或擁有就業簽證，銀行同樣會按上述簽證年期規則處理。
來自香港境外的入息，例如受養人在原居地持有的出租物業收益或海外公司分紅，金管局指引容許銀行將之納入供款能力計算，但一般會以較保守的折算比率處理。在壓力測試下，境外入息通常被折讓20%至30%不等，且銀行或要求相關文件經會計師核實及翻譯。這對暫時未在港就業但有意置業的受養人家庭構成較大障礙，亦意味着純粹依靠海外被動收入的受養人可能無法單獨敍造高成數按揭。
按揭成數與按揭保險計劃的關鍵門檻
銀行在計算第一套房自住物業的最高按揭成數時，可為價值港幣 3,500 萬元以下的住宅提供高達六成按揭。然而，若要敍造六成以上至九成的高成數按揭，必須透過香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃。按揭保險計劃的合資格借款人規定極為清晰：「借款人必須為香港永久性居民」（參閱HKMC 按揭保險計劃的主要資格準則）。此一硬性條款意味着，在未取得香港永久性居民身份之前，受養人完全無法申請按揭保險計劃，因而無法獲得六成以上的按揭貸款。 即使物業屬自住用途，且借款人具備足夠還款能力，只要身份證件上仍印有「香港非永久性居民」，按保的大門便不會打開。
受影響的實例：一名持受養人簽證的高才通配偶，在港入息穩定，計劃以港幣 800 萬元購入住宅自住。若為永久居民，可透過按保借取高達 90% 按揭（720 萬元），首期只需 80 萬元。惟因身份為非永久居民，只能敍造銀行一般按揭六成（480 萬元），首期須達 320 萬元。在印花稅已無差異的當下，按揭成數的落差成為受養人置業的核心掣肘。
部分銀行或會為非永久居民提供內部第二按揭或過渡貸款安排，惟利率顯著較高，且須金管局批准，屬市場少數。受養人若資金充裕而能承受較高首期，則六成按揭已可應付；否則，最實際的策略仍是耐心等待七年居港年期屆滿，取得永久性居民身份後再入市，屆時所有按保優惠及更高成數按揭均可適用。
實務陷阱與因應策略
綜合上述政策框架與銀行實務，受養人在港買樓須特別注意三個隱藏陷阱：
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簽證年期觸發按揭年期縮短
在簽證到期前不足兩年提出按揭申請，銀行或大幅削減貸款年期，令每月供款超出壓力測試上限。受養人應在簽證續期後迅速申請按揭預批，鎖定較長期限的貸款條件。 -
境外入息折讓令還款能力被低估
若受養人以海外收入作主要還款來源，建議將部分資產調回香港建立流動性證明，或尋求可接受較高境外入息比例的銀行（部分國際銀行對高資產淨值客戶境外收入的折讓較小）。同時保留足夠的本地銀行往來紀錄，增加信貸評分。 -
按保牆壁：非永久居民無法突破
在成為永久居民前，高成數按揭與按揭保險完全絕緣。受養人若計劃短期內置業，必須準備現金應付至少 40% 的首期，或考慮聯同已具永久居民身份的配偶以聯名形式購入，由配偶作為主要借款人申請按保，但此舉會牽連配偶的首置身份及未來再購置物業時的稅務影響（唯撤辣後再購第二住宅亦只需按第二標準稅率繳付從價印花稅）。
結語
受養人在二○二四年撤辣後的香港住宅市場中，首次享受到與永久居民完全平等的印花稅待遇，置業的稅務門檻幾乎完全消失。然而，銀行按揭的身份審查邏輯並未因印花稅修訂而放寬：簽證年期、收入來源及按保的永久居民資格要求，仍構成實際可達到的按揭成數與貸款規模的剛性約束。受養人持有人的置業策略應從「稅」轉向「貸」，在律師樓簽訂臨時買賣合約前，更關鍵的是取得銀行的按揭預先批核，並準確計算在無按保護航下的真實首期資金需求。任何置業決定最終仍須配合七年後取得永久居民身份的長遠規劃，方能將居住與資產配置的雙重目標平穩落地。
本文僅作資訊參考，不構成法律意見或按揭建議。讀者應就個人情況諮詢持牌銀行或專業法律人士。