資料查核日期為 2026-10-10。若你在出售澳洲自住物業時已是海外居民，而且不符合生活事件測試，ATO 的規則是該物業不能申索自住豁免，連部分或按比例計算的豁免也沒有。決定性的因素是出售時是否澳洲稅務居民，而不是你在物業持有期間住了多久。賣方如屬海外居民，買方一般須按售價預扣 15%。
移居後出售，自住豁免還能不能用？
答案視乎你出售時的身份。ATO 的「Main residence exemption for foreign residents」頁面（最後更新日期為 2026 年 6 月 22 日）列出以下三種情況：
| 出售時的身份 | 自住豁免 |
|---|---|
| 澳洲居民 | 海外居民規則不影響你，除非你因外國居民去世而取得該物業 |
| 海外居民，並符合生活事件測試 | 可以申索自住豁免 |
| 海外居民，不符合生活事件測試 | 完全沒有自住豁免，連部分豁免也沒有 |
第三種情況是「全數失去」的意思。即使你在持有期間曾是澳洲居民，只要出售時是海外居民而又不符合測試，就不能按住過的年數分攤豁免。ATO 頁面亦指出，不存在「原本用作產生收入的住所」一類的部分豁免安排。
生活事件測試要符合哪兩項條件？
測試要求兩項條件同時成立。第一項是你作為海外居民的連續期間不超過 6 年。第二項是在該期間內，發生下列其中一項事件：
- 你、配偶或 18 歲以下子女有絕症
- 配偶或 18 歲以下子女去世
- 因婚姻或關係破裂，依正式協議而產生該資本增值稅事件
兩項中只符合其一，不足以申索豁免。若你持有物業的人是外國居民去世，相同規則亦適用於其遺產。
出售時是否澳洲稅務居民為何是關鍵？
判斷重點是出售當日的稅務身份，而不是你移居的日期。ATO 頁面（「Your residency status and CGT」）指出，海外居民身份須按 ATO 的測試，以事實和情況判斷。離開澳洲、持有香港簽證或在海外逗留固定日數，都不會自動令人成為非居民。
離開澳洲時，澳洲境內的不動產屬於澳洲應稅物業，因此不會被視為已按市值出售。ATO 頁面（「How changing residency affects CGT」）列明，應稅物業的收益要待實際出售時才計算。相對地，非應稅物業的資產會在離境時被視為按市值處置，列股份為例。
合約日還是交收日算出售日？
ATO 頁面（「Main residence exemption for foreign residents」）列明，處置時間是簽訂買賣合約之日。若沒有合約，則以交收日為準。因此，如果你在合約簽訂時仍是澳洲居民，而交收時已是海外居民，判斷應以合約日的身份為準。讀者需要留意這個時點，並向稅務代理確認其適用性。
「離家六年仍視作自住」的規則為何不適用於海外居民？
ATO 頁面（「Living overseas and remaining an Australian tax-resident」）指出，澳洲居民若暫時離家並把物業出租，可在最多 6 年內繼續視為主要住所；若不出租，期間不設上限。該規則適用於仍是澳洲居民的人。
由於決定豁免的是出售時的身份，這項規則不能套用到已經成為海外居民後才出售的情況。讀者不應把兩者混為一談。
賣樓時 15% 預扣會如何運作？
自 2025 年 1 月 1 日起，ATO 頁面（「Australian residents and clearance certificates」）指出，15% 預扣率適用於所有出售的澳洲不動產，沒有最低售價門檻。以下是預扣的主要安排：
- 買方若沒有收到賣方的清關證明，須預扣售價的 15% 並交予 ATO。
- 清關證明是給澳洲居民使用的，有效期為 12 個月，地契上每位業主各需一份。
- 海外居民賣方可申請調低預扣率，例如其應繳稅款低於售價 15% 的情況。
- 預扣金額並非最終稅款。賣方可在簽約年度的報稅表中將其作為抵免額申索。
香港方面有沒有對此收益徵稅？
香港薪俸稅針對受僱、職業或退休金收入，稅務局網頁所列的範圍亦以此為主。稅務局頁面所查閱的內容，未有列出個人投資收益的資本增值稅。本文只陳述這一點，不對香港的法律定性作任何延伸。
個案的稅務安排須由澳洲註冊稅務代理或香港合資格稅務顧問研究。本文屬一般資料，不構成個人稅務意見。
常見問題
出售時仍未正式移居，會不會影響豁免？
按 ATO 頁面的規則，判斷以出售（或合約簽訂）時的稅務居民身份為準。若在該時點仍是澳洲居民，海外居民的限制便不適用。是否仍屬澳洲居民，須按 ATO 的測試，以事實和情況判斷。
配偶去世，自住豁免仍可以申索嗎？
生活事件測試其中一項事件是配偶去世，但測試要求同時符合「海外居民連續期間不超過 6 年」。兩項條件都要符合，才可申索豁免。個別情況須向澳洲註冊稅務代理查詢。
澳洲州政府土地稅及海外業主附加費，要不要一併考慮？
本文所依據的 ATO 頁面未有說明澳洲州政府土地稅及海外業主附加費的規定。這些事項須向相關州政府或澳洲註冊稅務代理查詢。
個案應該找誰查詢？
個案須向澳洲註冊稅務代理或香港合資格稅務顧問查詢。本文只提供一般資料，不代表任何個人的稅務結論。
資料來源
- ATO：Main residence exemption for foreign residents
- ATO：Living overseas and remaining an Australian tax-resident
- ATO：Australian residents and clearance certificates
- ATO：How changing residency affects CGT
- ATO：Your residency status and CGT
資料查核日期：2026-10-10。香港稅務局相關資料以網頁所列範圍為準，本文未另附連結。
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