移居香港後保留澳洲出租物業：租金稅率與賣樓 15% 預扣

截至資料查核日期 2026-10-10，海外居民持有的澳洲出租物業，租金仍屬澳洲來源收入，按海外居民稅率計算，由首 A$1 起按 30% 計，且沒有免稅額。日後出售時，若賣方仍為海外居民，買方須預扣樓價 15%，賣方可申請調低預扣率，預扣款在報稅時抵免。離境本身不會把澳洲物業視作已經出售，但出售時的自住豁免與 50% 折扣都受到較多限制。以下內容為一般資料，個別個案須向澳洲註冊稅務代理或香港合資格稅務顧問查詢。

離境時，澳洲物業會被視同出售嗎？

不會。ATO 指出，人士停止作為澳洲稅務居民時，CGT 資產一般會被視為按離境當日的市值出售，但應課稅澳洲財產除外。澳洲房地產屬應課稅澳洲財產，因此離境時不會被視同出售，澳洲仍保留對該物業的課稅權，要等到日後實際出售時才計算收益。

ATO 的例子說明了這個分別。一對夫婦永久移居海外，持有上市股份及一個共同擁有、出租中的單位。股份會被視為在離境當日出售，並可申請完整 50% 折扣；單位則不會被視同出售，日後售出時，他們不可申請完整 50% 折扣，但可能可申請按比例計算的折扣。

居民身份由 ATO 按事實與情況，依 ATO 的測試判斷。離境、持有香港簽證，或在海外居住某段日數，都不會自動令人成為非居民。

出租租金按甚麼稅率計？

租金屬澳洲來源收入，海外居民會按海外居民稅率納稅。以下稅率出自 ATO「Tax rates – foreign resident」頁面，該頁面列出的是 2025–26 年度稅率（與 2024–25 年度相同）。

上述稅率沒有免稅額，海外居民亦不須繳付 Medicare levy。頁面只列明這些稅率適用於全年為海外居民的人士。查核當日的海外居民稅率頁面只列至 2025–26 年度，未見 2026–27 年度的海外居民稅率表，官方頁面未有說明該年度的安排。

租金收入可扣除的開支如何計算，查核的 ATO 頁面未有說明。澳洲州土地稅及缺席業主附加費，官方頁面未有說明。

澳洲的課稅年度由 7 月 1 日至翌年 6 月 30 日，香港的課稅年度則由 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日，兩地年度並不相同，報稅時應分開理解。

日後賣出，還能享有自住豁免或 50% 折扣嗎？

海外居民於 2020 年 6 月 30 日後出售的物業，不可申請 CGT 自住豁免，除非符合生活事件測試。這一點以 ATO「Main residence exemption for foreign residents」頁面為準。

若出售時為海外居民，又不符合生活事件測試，就完全沒有自住豁免，既不可部分豁免，亦不可按比例豁免，也不適用「先用作產生收入」的規則。若出售時仍為澳洲居民，海外居民規則便不會影響該物業的豁免安排。

生活事件測試須同時符合下列兩項條件。

就 2012 年 5 月 8 日後取得、並在成為海外居民後出售的資產，ATO 指完整 50% 折扣一般不可享有。官方頁面（「Your residency status and CGT」）稱，或可按曾為澳洲居民的期間比例計算折扣。

出售時間的計算也會影響結果。若有買賣合約，出售時間為簽約日；若沒有合約，則以完成交收為準。

ATO 的「Living overseas and remaining an Australian tax-resident」頁面亦提到 6 年離境規則，但該規則針對的是仍為澳洲居民、暫時離開並把住所出租的人士。決定豁免的關鍵，始終是出售時是否為澳洲居民。

買方預扣 15%：何時適用，賣方可以怎樣處理？

自 2025 年 1 月 1 日起，所有澳洲房地產的出售都適用 15% 的外國居民資本利得預扣（FRCGW），且沒有最低價格門檻。ATO 的「Australian residents and clearance certificates」頁面列出以下安排。

• 若賣方沒有清關證明書，買方須預扣樓價的 15%，並交予 ATO。
• 清關證明書是為澳洲居民而設的。每位產權持有人各需一份，有效期為發出日起 12 個月。
• 海外居民賣方可申請調低預扣率，例如其應繳稅款將少於樓價 15% 的情況。
• 預扣款不是最終稅款，賣方可在簽約年度的報稅表中申索抵免。

租金不在利息、股息及特許權使用費的最終預扣範圍內，兩者應分開處理。

香港方面有甚麼需要留意？

香港稅務局的頁面列明，薪俸稅是就來自受僱、職位或退休金的收入而徵收。所查核的稅務局頁面未有描述適用於個人投資收益的一般資本增值稅，因此只能說這些頁面未有列出此類稅項，本文不就香港法律作進一步結論。

常見問題

離開澳洲後，出租物業的租金還要向澳洲報稅嗎？

租金仍屬澳洲來源收入，並按海外居民稅率計稅。個別情況應向澳洲註冊稅務代理查詢。

持有香港簽證，就會自動變成澳洲非居民嗎？

不會。ATO 指居民身份須按事實與情況，依 ATO 的測試判斷。離境、持有香港簽證，或在海外居住某段日數，都不會自動令人成為非居民。

賣樓時預扣的 15%，全部都會退回嗎？

預扣款不是最終稅款，賣方可在簽約年度的報稅表中申索抵免。抵免後的差額如何處理，查核的 ATO 頁面未有說明。

可以在賣出前申請調低預扣率嗎？

海外居民賣方可申請調低預扣率，例如其應繳稅款少於樓價 15% 的情況。申請安排及個案判斷，應諮詢澳洲註冊稅務代理。

資料來源

資料查核日期：2026-10-10

• ATO「Main residence exemption for foreign residents」
• ATO「Living overseas and remaining an Australian tax-resident」
• ATO「Australian residents and clearance certificates」
• ATO「Tax rates – foreign resident」
• ATO「How changing residency affects CGT」
• ATO「Your residency status and CGT」